Trudna sztuka zarządzania mieszkaniami w Koszalinie

W czasie spotkania zadałem kilka pytań pani dyrektor, na które otrzymałem wyczerpujące odpowiedzi. 
Pani dyrektor, odpracowanie zadłużenia czynszowego przez lokatorów: prawda czy fikcja? Gdzie zostaly zatrudnione osoby, które zgodziły się na spłatę zadłużenia w ten sposób?
- Z inicjatywy prezydenta miasta Zarząd Budynków Mieszkalnych przygotował, wdrożył i kontynuuje program odpracowywania zadłużenia z tytułu czynszów oraz innych opłat za używanie lokalu, wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy miasta Koszalin. Program skierowany jest do dłużników, którzy są lub mogą być zagrożeni utratą mieszkania w zwiazku z powstaniem zaleglości czynszowych. Udział w programie jest dobrowolny i aktualnie bierze w nim udział 34 dłużników.
A konkretnie?
- 32 osoby odpracowują zadłużenie  w formie świadczenia rzeczowego w ZBM-ie - głównie są to prace polegające  na utrzymaniu stanu sanitarno-porządkowego zasobu komunalnego, w tym trzy osoby wykonują drobne prace remontowe na rzecz ZBM, ponadto osoby wykonujące powyższe prace wykonują również pracę polegającą na dostarczaniu korespondencji, dwie osoby zatrudnione zostały  w Przedsiębiorstwie Gospodarki Komunalnej. W sumie cała ta grupa odpracowuje miesięcznie ok. 9,5 tysiąca złotych i uiszcza bieżące opłaty związane z utrzymaniem zajmowanego lokalu.
Do 31 sierpnia dłużnicy  w ramach programu  odpracowali łącznie kwotę około stu tysięcy złotych.
Remonty budynków zarządzanych przez ZBM - poza podwyżkami czynszów  lokatorzy oczekują czegoś więcej. Kiedy można oczekiwac zmian na lepsze?
Większość przejmowanego przez ZBM zasobu to lokale pozyskiwane  w wyniku przeprowadzanych eksmisji i po zgonach najemców. Zazwyczaj wymagają gruntownych remontów, co wiąże się z dużymi nakładami kosztów. W związku z tym, wyniki przeprowadzanych remontów nie są widoczne na zewnątrz. W najbliższym roku ZBM planuje przeprowadzić gruntowne remonty  w budynkach, głównie remonty  dachów, elewacji oraz klatek schodowych, zwłaszcza w budynkach, w których najemcy nie zalegają z opłatami czynszowymi.
Czy w związku z listopadowymi podwyżkami czynszu nie boi się pani tego, że lokatorzy, którzy do tej pory płacili regularnie czynsz, zaczną mieć z tym trudności, w związku z czym lista dłużników jeszcze urośnie?
- Sądzę, że nasi najemcy są rozsądni i wprowadzona podwyżka nie przyczyni sie do wzrostu liczby osób zadłużonych.  Przypominam, że osoby znajdujące sie w trudnej sytuacji materialnej mogą skorzystać z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w formie dodatku mieszkaniowego.
Czy nie sądzi Pani, że działąjący w firmie dział windykacji działa na niekorzyść ZBM-u, ponieważ uzyskuje zbyt małą ściągalność zaległych czynszów?
- Podczas spotkań z dłużnikami pracownicy ZBM służą radą, jak rozwiązać problemy z opłatami czynszowymi. Przypominają o możliwości korzystania z dodatku mieszkaniowego, informuja o zasadach udzielania ulg w spłacie należności,  a także, w przypadku dłużników  zajmujących lokale  o znacznej powierzchni, sugerują zamianę na lokale mniejsze, o niższych opłatach.
Na każdym etapie działań windykacyjnych, przed wystąpieniem na drogę sądową, może byc zawarte na prośbe dłużnika znajdującego się w trudnej sytuacji finansowej i życiowej porozumienie na spłatę zadłużenia w ratach . Kwota i ilość rat uzależniona jest od możliwości płatniczych dłużnika. Po spłacie minimum 20 procent należności zgodnie z zawartym porozumieniem dłużnik, któremu wypowiedziano już umowę najmu, może ubiegać sie o przywrócenie prawa najmu do lokalu. W okresie od stycznia do sierpnia zawarto 196 porozumień na kwotę 801,4 tysięcy złotych.
Jeżeli, pomimo uzgodnionych warunków spłaty, należności nadal nie są regulowane, ZBM rozpoczyna postępowanie sądowe  o zasądzenie należności i w uzasadnionych sytuacjach o orzeczenie eksmisji (od stycznia do sierpnia wszczęto 269 spraw na kwotę 3555,9 tysięcy złotych).
Jednym ze sposobów na problemy z długami jest także zamiana lokalu ze spłatą zadłużenia przez nowego najemcę. W tym roku dokonano 21 zamian i odzyskano w ich wyniku należności w kwocie 208,2 tysięcy złotych.
Prowadzone działania windykacyjne  przynoszą wymierne efekty,  o czym świadczy wskaźnik windykacji,  który w 2012 roku wynosi 95 procentw lokalach mieszkalnych (bez socjalnych) i 99,9 procent w lokalach użytkowych.
Co robi administracja w celu zlikwidowania nielegalnych przyłączy (gaz, energia elektryczna )?
- W przypadku wewnetrznej instalacji elektrycznej nielegalny pobór energii likwidowany jest przez odłączenie nielegalnych obwodów od instalacji, zmieniane jest napięcie na 24 V, montowany jest ogranicznik na instalacji, natomiast przy nadmiernym poborze energi następuje wyłączenie energii. W przypadku, kiedy nielegalny pobór energii odbywa się poza obwodem administracyjnym budynku, pozyskana informację o nielegalnych przyłączach przekazujemy dostarczycielowi mediów. W każdym przypadku spisywany jest protokół. O nielegalnych przyłączeniach informujemy również policję.
Jak wygląda sprawa lokali socjalnych, kiedy ostatnio był tam przedstawiciel administracji?
- Lokale socjalne należą do najczęściej odwiedzanych przez pracownikow administracji lokali, ze względu na liczne zmiany najemców. Pracownicy na bieżąco kontrolują porządek w tych lokalach i reaguja na problemy zgłaszane przez mieszkańców .
Budynki socjalne to często  skupiska rodzin znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej i życiowej. To wymusza stałą kontrolę lokali i budynków. Problemy związane z eksploatacją często rozwiązywane są  przy udziale straży miejskiej lub policji. Powtarzająca się dewastacja budynków wymusza na ZBM-ie konieczność stałego zaangażowania firm konserwatorskich i remontowych.